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商业项目投资报告

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核心技术

发展方向

目录

01

遵循商业项目自身的统一规定和要求 不得随意装修 应维持本商业项目的整体形象

按规定对商品进行陈列摆放 不得占用过道和乱堆乱放

店内品牌和商品文字宣传

等 按规定设计展示 不得乱贴乱挂

促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求 不得破坏商业卖场正常的经营秩序

监督检查装修商户的安全

制定巡场路线 巡场管理制度 不留死角 每日运营专员进行巡场

对商业内的可疑人员进行检查防范 巡场中发现的问题须立即解决

须对本周内的

《

日常运营巡视记录表

》

中记录的问题跟进解决并汇总分析

商户出入货管理

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明� 规定广场内货物进出的审批流程 必须填写

物品出入表

方能进出货品

明� 规定商户各类垃圾倾倒的详细要求 并做好监督检查

严格执行

市场管理规定

维护正常的经营秩序 治安秩序

02

管理范围

大堂 洗手间 绿化区域 地下车库 垃圾房 楼层 电梯厅 电梯 消防楼梯和各功能房等区域

都应由专人负责 保持每天整洁卫生 卫生间无异味

管理内容

电梯机房设备 商业内的公共水电设备 水泵房 中央空调机房 锅炉房 消防栓系统 喷淋和烟感报警系统 消防器材等消防设施设备 供配电房设备 消防监控系统设备 导视系统 广告灯箱等 应每天巡查一次并做记录 每周检查一次 做到定期保养 每天能正常使用

制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程

建立维修人员值班制度 � 保维修及时率与合格率

加强装修管理 督促做好装修前期申报工作 并经常进行现场检查 发现问题及时制止

加强共用设施设备的巡查 将故障消灭在萌芽状态

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租金

根据每户不同的租赁方式按合同规定收取 此项费用涵盖了运营管理公司的服务及管理费用

物业费

按国家有关规定收取 包括保安 环境卫生 物业维护等费用 按面积分摊到户 每月月底实收

推广费用

根据商家品牌级别以及品类的不同 按面积收取一定的推广费用 用于商业体的品牌推广

公共能耗费 电费 水费 空调费 垃圾费

按实际发生费用 依面积分摊到户 每月交纳一次

每月指定日期 由财务下发

缴费通知书

有营运专员进行催款

每月指定日期 运营部协助财务核对本月费用的缴纳情况 并与商家� 认未缴原因及约定在缴纳时间

给逾期未交费用的商家 发函

欠费催缴通知书

超过一定时间

个工作日

将按银行同期利率加收滞纳金

对逾期不缴或屡次未缴的商家 记录在案并每月汇总报告抄报总经理

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租户与开发商是唇齿相依 互为依存的利益共同体 应加强与商户的沟通 与各商户建立良好的关系 留住好的商户 对经营困难的商户在经营方面给予专业指导与支持

运营部须每周组织重要商家负责人或店长召开例会 会议内容包括 通报最新指示与要求 营运状况 注意事项 营销企划活动信息 问题通报及培训等

对于涉及餐饮 食品及食品加工 药品 烟酒 珠宝 化妆品等行业的商户 营运部须严格进行资质审核和备案 同时注意资质的年检更新

由专员负责定期巡查商场内商户的营业执照 卫生许可证 生产许可证 产品合格证等 重点检测餐饮行业员工的健康证 现场抽取两名以上工作人员的健康证明 对抽样不合格的商家 做出相应处罚并做好巡查记录

商业地产的成功取决于多种因素的协同和配合 了解商业 了解商家 密切关注租户是非常重要的因素

商家到目前为止是否一直都正常营业

商家开业以来生意状况评估

商家目前资金状况如何

商铺是否及时缴纳市场的相关费用

03

商家营业额

商家的员工稳定性 员工流失率大小

商家管理层沟通例会的出勤记录 沟通 执行能力的评估

商家是否积极参加商场组织的促销活动 或自身组织促销活动

一般采用的公式是

日营业额

日均人流量

捕获率

客单价

每日营业额

店铺门前道路走过的客流当中 有一定的比例会入店消费 捕获率 这些入店的客人平均所消费的金额

要测算每月和每年的营业额 要考虑每月营业日天数 商品销售如有淡旺季之分 则要考虑季节指数

人流量的统计有一定的方法及原则 不管用全日采点 时段采点还是是人流量监视仪 均可得出日均人流量 月均人流量以及全年人流量

根据商铺的商品定价或过去同类型店铺的客单价来设定评估店的客单价 不同区域有不同的消费力而有不同的客单价

差一天的营业额就会影响整个营业收入及年度损益的预估 因此要� 定每月的营业日天数

一般都在

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之间 小品牌或无品牌的商家 其捕获率可能低到

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统计出入口人流量

统计各主要区域客流

通过客流统计

统计比较不同时期

的客流

根据区域内滞留

如路口 出车口等 可以精准判断各出入口设置的合理性

从而对整个区域的合理分布提供科学依据 可以客观决定柜台安置的合理性 和商铺租金价位水平

为评估和优化宣传广告和促销预算提供科学依据

科学评估营销 促销等运营策略的合理性 科学计算出客流人群的平均消费能力 为产品定位提供科学依据

可以合理进行电力 人力等资源调整 控制商业运作成本

04

按月度

季度对各商户和品牌进行分析 包括品牌定位 品牌贡献度 盈利能力 品牌发展趋势 经营风险等

对不符合市场定位 经营有风险的商户 给予招商部建议劝退 到期不再续租 风险预警机制 进行备选品牌和商户储备等建议

制定商业项目整体营销和竞争策略 制定全年和阶段性的市场推广计划

对商业项目进行统一 有效的宣传推广 举办整体和主题促销活动

传播品牌故事 品牌时尚 举办品牌推广 时装表演 沙龙等活动

对顾客实施钻石 金 银卡会员制 以锁定顾客 提高销售额

建立顾客资料库 开展资料库直效营销

了解消防知识 不同物质引起的火灾扑救方法 火灾类型的扑救方法以及自救方法等

在商场内熟悉各区域的消防设施及安全疏散通道

教会员工如何使用灭火器和消火栓

积极配合有关部门的消防检查

商品买卖纠纷

货不对板 产品质量 退换货与返修 商家态度差 价格欺诈 虚假承诺

消防安全隐患纠纷

占用消防通道 门窗安装违规 店内明火 私接电线

停车场纠纷

超时收费 车辆刮擦 被盗 服务态度差 交通事故 行车斗气

物业收费纠纷

拒不缴费 投诉抱怨 服务态度差 物业设备设施不健全

各类装修纠纷

噪声与空气污染 违规处理垃圾 人员违规作业 商户投诉

环境保洁纠结

乱扔垃圾 乱贴乱画 毁坏绿化带 违规乱摆卖 私自焚烧垃圾

市场治安纠纷

打架斗殴 酗酒闹事 情感矛盾争执 防火防盗 损坏监控设备与市场设施

管理维护纠纷

违规食宿 违规发布广告 违规设计招牌 故意罢市 群体事件

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